Afrontar la búsqueda y la compra de una vivienda tiene mucho de trama detectivesca. No sólo se trata de encontrar el inmueble más adecuado a las necesidades, con una buena localización, con un precio asumible de acuerdo a los ingresos de la unidad familiar o de los firmantes de la hipoteca… sino que es más que importante asegurase de que cumple los requisitos legales, en el caso del seguro, para quedar cubierto por una póliza multirriesgo hogar, de continente y contenido.
Pero todo empieza, en realidad, en la legalidad de la propia construcción o de los usos para los que está habilitada. En España el acceso a la vivienda es un tema prioritario, el que más preocupa hoy a la sociedad española, según el Barómetro del CIS, y la estimación del total del parque de viviendas en España es de 26.902.443 según datos ministeriales de 2023; pero la realidad es que existe una diversidad urbanística amplia de la que no hay un registro desglosado.
Vivienda en construcción en la Zona Franca de Barcelona
Puede ser tentador construir una casa en un terreno rústico familiar, ampliar y acondicionar una pequeña construcción para transformarla en vivienda, habilitar un local comercial para vivir en él y llegar a venderlo o alquilarlo. “La competencia de ordenación urbanística y vivienda corresponde a las comunidades autónomas y este tipo de inmuebles se encuentran fuera de la normativa incluida en los planes urbanísticos municipales” explica José Merino, asesor jurídico del Consejo General de los COAPI de España.
El siniestro menor no es el problema
Son soluciones inmobiliarias fuera de ordenación, en situación irregular, ilegal o en proceso de regularización o edificados sobre suelo rústico no urbanizable que pueden convertirse en la causa de la pérdida del hogar y de todo su contenido. Esto se vive en el momento de la verdad: cuando se produce el siniestro. “No ocurrirá con uno menor como la rotura de la vitrocerámica o de un cristal pero sí pasará ante situaciones catastróficas como la DANA de octubre de 2024 o la erupción del volcán de La Palma de 2021” explica Jordi Parrilla, director de la Escuela de negocios de seguros CECAS.
Vecinos observan el derribo de viviendas con maquinaria pesada, a 24 de febrero de 2025, en Chiva, Valencia, que quedaron afectadas y en estado crítico tras el paso de la DANA
El hecho de que una vivienda no tenga cédula de habitabilidad, que haya sido construida fuera de ordenación y no esté regularizada; que sea una vivienda con anexos realizados sin la licencia o no legalizados, que sea un local comercial habilitado como vivienda pero sin contar con los permisos pertinentes… Incluso en el hipotético caso de que se haya conseguido contratar un seguro, estará completamente desamparada ante un siniestro grave. En la revisión del siniestro se va a detectar la irregularidad y la aseguradora podrá alegar, de forma totalmente justificada, que no tiene que asumir la indemnización. Aquí se suman dos situaciones complicadas para los propietarios: la pérdida del bien y su contenido y quedarse sin opción de recuperar parte de la inversión.
Todo en el cuestionario
La herramienta fundamental para la contratación del seguro de hogar es el cuestionario. Cada aseguradora tiene el suyo y el tomador del seguro, quien lo contrata, tiene la obligación de declarar todas las circunstancias de las que tenga conocimiento y que puedan influir en la valoración del riesgo. La información obtenida a través de las respuestas permite a la compañía de seguros delimitar coberturas, aceptar o excluir riesgos y establecer la prima.
En verdad la aseguradora no suele pedir documentación. “Sí te pueden hacer preguntas sobre los materiales de construcción o si la vivienda tiene un régimen legal determinado o pueden solicitar la información catastral pero son documentos que no obtiene por su cuenta. Los aporta el tomador del seguro”, expone Jordi Parrilla. Y este es un paso crucial porque todo aquello que no se declara o se obvia queda excluido del seguro.
El seguro de hogar en situaciones catastróficas
La mayoría de siniestros provocados por fenómenos naturales catastróficos cuentan con la cobertura de la aseguradora con la que se ha suscrito la póliza. “Más del 60% de los siniestros derivados de daños producidos por la naturaleza son cubiertos por las compañías” clarifica el director de la Escuela de negocios de seguros CECAS.
Dos mujeres se lamentan ante uno de los edificios derruidos por el terremoto que sacudió Lorca en 2011
En el caso de catástrofes como las inundaciones de Bilbao de 1983, el terremoto de Lorca de 2011, la erupción del volcán de La Palma de 2021 o las inundaciones de la DANA del 26 de octubre al 4 de noviembre de 2024 en la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña, Castilla-La Mancha, Baleares y otras zonas, en España, entra la figura del Consorcio de Compensación de Seguros (CCS). Es un caso único en el mundo cuya capacidad de respuesta para indemnizar frente a estas situaciones parte de que cada póliza de seguro destina una pequeña cantidad para nutrir el fondo de siniestros de riesgos extraordinarios.
Como ejemplo de su actuación, según los datos ofrecidos por la nota informativa del CCS del 30 de abril de 2025, la institución había recibido y registrado 247.011 solicitudes de indemnización, el 95,4% de ellas localizadas en la provincia de Valencia. Hay un total de 242.943 solicitudes por daños en los bienes de las que 78.957 son en viviendas y comunidades de propietarios. También se reseña la cifra de las denegadas por duplicidad o falta de cobertura: son 28.856 rechazos. Aquí podrían tener cabida esos casos que son conocidos como viviendas irregulares o fuera de ordenación.
Cómo averiguar si se adquiere una vivienda no regularizada
Lo primero que deben hacer los compradores, e incluso la agencia inmobiliaria que intervenga en la operación, es conocer su situación jurídica para comprobar si está inscrita, por ejemplo, en el catastro. Esto se puede hacer a través de una nota simple informativa registral en el registro de la propiedad alegando interés legítimo.
Es un trámite que tiene un precio de unos 10 euros más IVA y se obtiene el documento en unas dos horas aproximadamente. “Sería también recomendable comprobar si existe alguna inscripción en el registro de la propiedad pues puede ocurrir que el suelo o la parcela sobre la que se encuentre la vivienda no legalizada sí esté inscrita. Además los compradores deben conocer que si está fuera de ordenación también puede afectar a posibles restricciones para su reforma o ampliación”, informa el asesor jurídico del Consejo General de los COAPI de España.
La regularización es factible
Hay vías para lograr regularizar un inmueble. “Si solo existe la inscripción catastral y la licencia originaria para acceder al registro debería realizarse la inmatriculación de la finca a través de un expediente de dominio. Primero hay que acudir al notario y después al registro. Si no existiera licencia municipal originaria habría que consultar la situación con el ayuntamiento correspondiente” confirma José Merino y continúa “con inscripción en el catastro y el registro habría que realizar una escritura de declaración de obra nueva que se acompañe con la certificación expedida por el ayuntamiento o por un técnico competente, acta notarial de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica en la que conste la terminación de la obra y su descripción”.
El tiempo es también un factor a tener en cuenta tal como expone Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF LEGIS, “cuando se construye en un suelo rústico o no urbanizable, tras pasar varios años, el propietario puede tratar de regularizar la situación para que se cambie la calificación del terreno y se reconozca el inmueble. Se consolida la construcción y no le pueden obligar a derribarla pero si no consigue revertirla no podrá realizar obras de mejora, solo mantenimiento”.
La letrada recuerda que esta es una situación bastante común en Catalunya. “En muchos pueblos catalanes se ha construido una casa en terrenos rústicos que pasa a ser el domicilio de los propietarios. Normalmente buscan que cambie la calificación del terreno lo que conlleva que aumente el IBI y se pueda reconocer esa construcción”.
Por último, a la hora de consolidar por tiempo hay que tener presente que el período para poder hacerlo en una comunidad de propietarios es de 4 años si la comunidad no ha reclamado y aumenta a 6 para el ayuntamiento.